東京でおすすめのマンション管理会社を紹介します！

マンション管理会社について解説する前に、マンションの住人は住んでいるマンションに対してどのような不満を持つことが多いのかを知っておくことが大切です。当サイトではWEBアンケートによる調査を実施したので、内容を確認していきましょう。

第1位は「マナーの悪い住人がいる」でした。騒音を出す、ゴミ出しのルールを守らないなど、マナーの悪い住人がいることに対しての不満を持っている人は多いようですね。結果的に空室が多くなってしまうことにつながるおそれがあるので、マナーの悪い住人の対応は管理する側としても看過できないものだといえるでしょう。

第2位は「外観や設備が古い」でした。どうしても外観や設備といった部分は経年によって古びてきてしまうため、その点も不満として挙げられやすいポイントとなります。適切なタイミングで刷新を図ることが大切です。

第3位は「共用部が汚い」でした。エントランスなどの共用部が汚れている場合、住人としてはよい気分はしないものです。管理が行き届いていない証明にもなってしまうようなポイントなので、注意しておきたいですね。

以上がアンケートの結果となります。続いては、管理人目線から見た「マンション管理における主な問題点」について見ていきましょう。

マンションを管理会社に委託することには大きなメリットがありますが、同時にデメリットも存在します。ここでは、それぞれについて詳しく解説していきましょう。

マンションを管理会社に委託するメリットとは？

マンションを管理会社に委託することには、管理者の負担を大幅に減らせるというメリットがあります。

まず、マンションを賃貸や建物として維持させていくためには、管理者はさまざまな業務をこなさなければなりません。たとえば、受付業務、ゴミ収集や工事の際の立ち会い、管理組合の理事会への出席など、一つひとつ挙げればキリがないほどです。

こうした業務を管理会社に請け負ってもらうことは、管理者にとって大きなメリットとなります。加えて、管理会社はマンション管理についての専門知識を豊富にもっているため、トラブルや問題が起こったときの助けにもなってくれます。

次のメリットは、高齢化に対応できるという点です。

先ほど述べたように、マンションの管理業務は多岐に渡ります。そしてそのなかには、力仕事や理事会への出席などといった、高齢の管理者にとって負担になるものも存在するのです。また、組合員や住民の高齢化も進んでいくため、自分たちですべての管理業務をすることが難しくなっていきます。

管理会社に委託することは、管理者はもちろんのこと、マンションに関わる人々の快適な暮らしの実現にもつながるのです。

マンションを管理会社に委託するデメリットとは？

一方、マンションを管理会社に委託することには、デメリットも存在します。

まずは、費用面です。管理会社と一口にいっても、請け負ってくれる業務範囲やサービス内容はそれぞれ異なるのです。

したがって、管理者は自分のマンションに適した管理会社を慎重に見極める必要があります。管理者の負担は減らないのに、費用だけがかさんでしまうといった事態に陥らないように注意してください。

予算をおさえたい場合には、部分委託という形をとるのも効果的です。部分委託では、業務の一部のみを受け付けてくれます。

次に、住民と管理会社との関係性です。委託している管理会社の対応が遅かったり、不誠実であったりすると、住民からの不満がつのることもあります。

トラブルに発展すると、退去率の増加やマンションの評判を落としてしまうことにもつながります。

マンションの管理や運営をうまく行っていくうえで、フロントマンの存在はとても大きな役割を果たします。ここでは、マンション管理会社のフロントマンについて知っておくべきことについて解説しましょう。

フロントマンとは？

フロントマンとは、マンション管理会社と管理組合との間に入り、マンション管理委託契約にもとづく管理組合支援をする役職のことを指します。いわば、マンション管理会社と住民をつなぐ架け橋のような存在です。

実際には、年に一度の総会以外では、フロントマンと住民たちが顔を合わせる機会はほとんどありません。しかし、常に住民たちの意見を聞きながら、マンションの管理や運営がうまくいくようにサポートしています。

また、事務的業務が主な仕事ではあるものの、定期的にマンションの巡回業務もします。建物や設備、敷地などに異常がないか確かめたり、管理人の勤務態度をチェックしたりする業務も行います。

管理人とフロントマンの違い

マンションを管理する役職には、主に「管理人」と「フロントマン」の2種類が存在します。ここでは、管理人とフロントマンの違いについて解説しましょう。

ひとつ目は、仕事内容の違いです。まずは、管理人についてです。管理人は、住民から構成される管理組合をサポートする、コンサルタント的な役割を果たします。具体的には、組合からの相談に乗ったり、日常の管理業務をしたりします。

次に、フロントマンについてです。フロントマンは管理人よりも幅広い業務をしています。そのため、求められる知識や能力も多いという特徴があります。

とくに契約関連事項においては、重要なポジションを担っています。具体的には、管理業務主任者が組合との業務委託契約を結ぶときに同席をし、重要事項の説明をしたりするというものです。

まとめると、管理組合の立場から助言をするのが管理人で、管理会社の立場から仕事をするのがフロントマンなのです。

2つ目は、雇用形態の違いです。管理人の雇用形態は、アルバイトやパート契約がほとんどを占めます。比較的多くの人に対して、なり手の窓口が開かれています。

一方、フロントマンの多くは管理会社の正社員です。また、半数以上が大学を卒業しているというデータもあります。

3つ目は、就労場所の違いです。管理人は、マンションに駐在して日々の業務をします。対して、フロントは管理会社事務所を拠点としています。担当しているマンションを巡回することもありますが、基本はデスクワークをします。

4つ目は、資格の有無の違いです。管理人に資格は不要ですが、フロントマンには「管理業務主任者」という資格の取得を求められることが多くあります。

管理業務主任者とは、試験主体が国土交通大臣、指定試験機関が一般社団法人マンション管理業教会という、れっきとした国家資格です。これは、マンション管理業者が管理組合への指導や重要事項の説明などをする際に必要となる資格であり、フロントマン全体のうち約8割が保有しています。

フロントマンの業務内容

フロントマンの業務内容は多岐に渡ります。そのなかでも主な業務を5つに分けて解説します。

ひとつ目は、事務作業です。フロントマンの仕事のうちのほとんどを占めている業務であり、電話対応から、マンションの運営に関わる各種資料の作成まで幅広く担当します。

2つ目は、運営サポートです。理事会や総会を運営するためのスケジュール管理をしたり、議案書を作成したりします。また、当日には司会進行を務めることもあります。

3つ目は、マンション全体の維持管理です。自分が担当するマンションを定期的に巡回します。建物や設備のチェックや管理をしたり、メンテナンスの際には業者の手配をしたりすることもあります。

4つ目は、マネジメント業務です。部下であるマンションの管理人に対して、マネジメントをします。管理人の指導や監督を徹底することで住民からのクレームを減らし、暮らしの満足度の向上につなげます。フロントマンは住民と接する機会こそほとんどありませんが、こうしたマネジメント業務を通して、間接的に暮らしをサポートしています。

5つ目は、折衝業務です。家賃や共益費を滞納している住民への督促をします。また、自治体や近隣住民とのやりとりにも対応します。

フロントマンの選び方

管理会社と契約する際には、フロントマンの質も加味することが重要です。よいフロントマンに担当してもらうことは、マンションの管理や運営をより円滑に進められることにつながるからです。この章では、フロントマンの選び方について解説します。

まずチェックすべきことは、管理業務主任者の資格を保有しているかどうかです。フロントマンとしての知識が豊富かどうかを見極めるための判断基準になります。

次に、フロントマンひとりあたりが担当しているマンション数を確認します。実は、フロントマンはひとりで何件ものマンションを担当しているのです。その平均は15件程度であり、件数が多いほど巡回の頻度も低くなってしまう傾向にあります。

そのため、担当件数が10件以下かつ、最低でも毎月1回以上は巡回をしてくれるフロントマンを選ぶことが望ましいとされています。

マンション管理といっても業務内容は多岐にわたり、その業務の幅広さからさまざまな問題点が発生することがあります。ここでは、これからマンション管理をする予定の方やマンション管理がうまくいっていない管理組合の方などが知っておきたい、マンション管理の問題点をご紹介するのでぜひチェックしておきましょう。

管理組合の人手不足

マンションの管理組合は業務の内容が複雑であり、また多くの時間を割かれてしまうことから積極的に名乗りを上げる人が少ないという問題を抱えているケースもあります。しかしながら、長く同じ人物が役員を担当している場合や、反対に短期間で役員の総入れ替えなどを行ってしまう場合は、管理組合の運営がうまくいかなくなってしまうこともあります。

管理組合の業務がスムーズにいっていないと、マンションの管理が疎かになってしまったり、住人の不満が解消されないまま放置されてしまったりするため、満足度が低下してしまう可能性があるのです。

マンションの大規模修繕

マンションは管理組合が主体となり、数年に一度大規模修繕を行いながら状態を維持していくことが求められます。しかし、大規模修繕には計画から見積もり、積立金の管理や施工中のクレーム対応といった幅広い対応が必要であり、スムーズな修繕が行われないことも少なくありません。

計画がスムーズに進まなくなってしまうと、予定よりも工期が延びてしまいマンションの劣化が進行してしまうなどの問題へと繋がってしまいます。このようなことから、大規模修繕への知識を持つ方が管理組合に必要であるといえるでしょう。

管理会社の対応不足

残念ながら、管理会社の対応不足に悩むオーナーの方も少なくありません。対応不足といってもその内容はさまざまで、たとえば管理会社が掃除をしてくれないことは入居者の満足度低下などにつながる可能性が高いです。マンションの共用部は「建物に対する管理義務」となり、清掃業務は管理会社の役割であるほか、万が一共用部に不具合や破損、故障などが発生した場合も管理会社が対応しなければなりません。しかし、共用部の清掃やメンテナンスができていなことから、管理会社への不信感が生まれることもありえるのです。

また、管理会社の対応が遅い、報告がないなどもマンション管理の問題点として挙げられます。マンションの修繕やなにかしらの対応が必要になった際に、すぐに反応してくれなかったり、対応をしてくれなかったりする管理会社があります。さらに、対応した場合でも現場での状況などを報告してくれないために、適切な対応ができず住民の不満につながることもあるでしょう。

このように対応不足が目立つ管理会社を選んでしまうと、オーナーが不満や不便を感じるだけでなく住民の生活に大きく影響してしまう可能性があるため、重大な問題になることがあります。

質の高い管理会社選びが大事！乗り換えも要検討

マンション業界では、すでに管理会社が入って管理していることが多いです。とくに東京都内は人の入れ替わりが激しいことなどから、管理会社に委託しないと業務を十分に行えないこともあるでしょう。そのため現在の管理会社の対応に不満を感じているのなら、ほかの管理会社への乗り換えも検討し、質の良い管理会社に委託できるようにしましょう。

これからマンション管理会社に委託したい、または現在の管理会社からほかの管理会社に乗り換えたいという場合に悩むのがマンション管理会社選びです。ここでは、マンション管理会社の選び方をご紹介するので、最適な管理会社を見つけるためにもチェックしてみてください。

知名度だけで選ばない

マンション管理会社は全国に2,000社以上あるとされており、会社の規模もさまざまです。そんななかで、初めて管理会社に委託する方は、どうしても知名度の高さだけで選んでしまうことが少なくありません。もちろん、知名度が高く十分なサービスやサポートを行っている管理会社もあります。

しかし、反対に知名度の高さばかりが目立ち、管理会社として満足する対応をしてくれないケースも存在します。とくに新築分譲マンションの場合、マンションを建てたデベロッパー系列に管理会社がセットになっていることもありますが、その場合親会社の意向ばかりを汲んで管理の体制が十分でないということもあります。

そのため始めに知名度の高いマンション管理会社に絞ってしまうと、求めているようなサポートやサービスを受けられないことにつながる可能性があるので注意が必要です。

会社だけでなく担当者の実績を確認

マンション管理会社としての評判がよくても、実際にマンションの管理を担当するスタッフの能力によってサービスの質が大きく左右してしまう可能性もあります。そのため、担当者の保有資格や経験年数、担当物件数といった実績を確認し、信頼して任せられる担当者であるかを判断しましょう。

ちなみに、担当物件数が多すぎると、ひとつひとつのマンションに対する管理が手薄になる可能性があるので、その点にも注意してみてください。

報告書や保管資料の分かりやすさをチェック

マンション管理では、マンションの情報やこれまでに対応した修繕などの報告書といったさまざまな資料を保管する必要があります。マンション管理会社ではこのような資料の作成や保管を担当するのが一般的ですが、その資料のわかりやすさも重要なポイントです。

しっかりとした書類や資料が作成されていないと、これまでの修繕やトラブル対応が適切に行われてきたのかどうかを判断することができないからです。どのような書類を作成してくれるのか、またどのように管理されているのかを事前に確認し、不安を感じないマンション管理会社に依頼しましょう。

管理費の滞納者への対応方法をチェック

マンションを長く維持していくためには大規模修繕を行う必要がありますが、そのための費用は管理費や修繕積立金として居住者から徴収するのが一般的です。しかし、その資金が十分に集められない場合、適切な大規模修繕が実施できないことがあります。

費用の不足にはさまざまな理由がありますが、そのひとつが管理費を滞納している人の存在です。このような滞納者に対して、管理会社としてどのような対応を取っているのかをチェックし、実際に滞納が解消できているような管理体制の整った管理会社を選ぶのがおすすめです。

修繕計画の見直しを積極的にしてくれると安心

マンションの劣化や不具合を適切に修繕することはメンテナンスの基本ですが、とくに長期修繕計画はマンション自体の質を維持するための大きなポイントです。この長期修繕計画を1年～5年程度のサイクルで、状況に合わせて見直ししてくれるような管理会社なら安心して任せられるといえるでしょう。

管理会社の中には一度立てた長期修繕計画を見直さず、長年そのままにしているケースもあります。また多くのマンションにおいて、管理規約は管理の実態や法改正によって変更される国交省推奨の「標準管理規約」を参考に作成されています。そのため法改正などがあった場合に適切に管理規約や長期修繕計画の見直しをしてくれる姿勢がある管理会社の方が、信頼度が高いと判断できます。

管理内容をしっかりと確認していなかった

管理内容をしっかり確認せず、管理会社に全てを任せてしまうと、結果として管理が不充分になることがあります。具体的には、清掃が不充分であったり、修繕が適切に行われなかったりすることがあり、管理状態が悪化する恐れがあるのです。こうした状況では、支払った管理費用が無駄になってしまいます。

このような問題を避けるためには、契約前に管理内容を詳細に確認し、提供されるサービスの内容を充分に理解することが重要です。

CMのイメージだけで選んでしまった

CMや広告のイメージだけで管理会社を選んでしまうケースがあります。テレビやインターネットで見かけた好印象のCMに影響されて、選択した方は少なくないでしょう。

しかし、広告やCMに登場するタレントやイメージキャラクターで管理会社の実力を判断するのはリスクがあります。広告費に多額の投資をしている企業は、その分、管理費用が高くなる可能性があるためです。

そのため、イメージに左右されることなく、実際の業務内容や実績を基に選定することが重要です。

営業マンの話に流されてしまった

営業マンの魅力的な話に影響されてしまうケースもよくあります。営業マンが提案する内容が非常に魅力的であっても、実際のサービス内容や現場での対応が話と一致しないことがあります。

営業マンが他社の管理物件を獲得するために過剰なアピールを行うことがありますが、それが実際のサービスにどれほど反映されるかは不明です。

そのため、理事会でのプレゼンテーションや現場担当者との面談を通じて、実際の業務内容や担当者の人柄を確認することが重要です。営業マンの話だけに頼らず、慎重に管理会社を選ぶことが求められます。

他人の評判や口コミだけで選んでしまった

他人の評判や口コミだけを基に管理会社を選んでしまうケースがあります。インターネットの口コミや評価は参考になりますが、これだけで選択するのはリスクがあります。

口コミは必ずしも正確であるとは限らず、事実であったとしても自分のマンションに適用できるとは限りません。評判がよいからといって、その管理会社が自分のマンションに最適なサービスを提供するかは保証されません。

各マンションには特性があり、住民のニーズも異なるため、他人の評価に頼るのではなく、実際の管理内容や担当者の質を直接確認することが重要です。

管理物件が多いという点だけで決めてしまった

管理物件の数が多いという理由だけで管理会社を選んでしまうことは、よくある失敗です。多くの物件を管理している会社は実績があると考えられがちですが、物件数だけを基準にするのは危険です。

管理物件の多さよりも、自分のマンションに対してどれだけ丁寧に管理を行ってくれるかが重要です。担当者が過剰に多くの物件を管理している場合、管理が行き届かなくなるリスクがあります。これにより、定期的な点検や修繕が遅れる、または問題発生時の対応が遅れる可能性があります。

そのため、管理物件の数だけでなく、担当者の体制や具体的な管理内容を確認し、自分のマンションに適切な管理が行われるかをしっかりと見極めることが重要です。

管理組合内部の意思疎通ができていなかった

管理組合内部での意思疎通が不足していた場合も問題となります。これは管理会社自体の問題ではなく、管理組合内のコミュニケーション不足によって発生します。

管理会社を選定する際に、一部の住民だけが決定事項を知っていたり、納得していない場合があると、不満やトラブルが生じる可能性があります。このような事態が起こると、住民間での対立や不安が高まり、スムーズな運営が難しくなります。

マンションの区分所有者全員が納得した上で管理会社を選ぶことが重要です。全員の意見を聞き、しっかりと意思疎通を行うことで、選定後のトラブルを未然に防ぐことができます。

マンション管理会社を選ぶ際に重要視されるポイントは、どのようなものでしょうか。当サイトでは、独自のWEBアンケートを実施しました。

多くのマンション所有者や管理組合が何を重視しているのかが参考になると思いますので一緒に見ていきましょう。

まず、最も多くの方が選んだのは「管理費用の適正化」で、全体の38%を占めました。多くの人が「管理費が高すぎるかどうか」という点を気にしていることがわかります。費用を適正に抑えつつ、必要なサービスを受けることは、長期的な管理を考える上でとても大切です。

次に、「実績と信頼性」が35%という結果でした。これは管理会社がどれだけ信頼できるか、過去の経験や実績を通じて確かめたいという気持ちの表れです。安心して任せられるかどうかは、特に大きな決断をするときには欠かせないポイントです。

「管理内容の充実度」は21%でした。これは、管理会社がどれだけ多様で丁寧なサービスを提供しているかを重視する方が多いことを示しています。例えば、共有部分の清掃や修繕の対応がきめ細かいと、住民の満足度も上がりますね。

最後に、「デジタルに対応している」ことを重視した方は6%でした。今はスマートフォンやインターネットを通じた管理が増えていますが、この分野に関心を持つ人はまだ少ないようです。ただし、デジタル化は年々進んでおり、将来的にはこのポイントも大きな決め手になるかもしれません。

これらのアンケート結果をもとに、皆さんが管理会社を選ぶ際に重視すべきポイントを考えるきっかけになれば幸いです。今回のアンケートが管理会社選ぶの参考になりましたら幸いです。

現在委託しているマンション管理会社から、ほかの管理会社へと乗り換え（リプレイス）したいと考えている方もいるでしょう。ここではそんな方のために、管理会社を変更する手順や、管理会社を変更する理由などをご紹介します。

管理会社を変更する手順

管理会社を変更するためには、さまざまな手続きが必要となります。実際に変更する際にスムーズに対応できるよう、その手順を把握しておきましょう。

管理会社を変更したい理由をまとめる

管理会社を変更する際には、まずその理由を明確にすることが重要です。管理費の上昇、サービスの質の低下、対応の遅さなど、具体的な問題点を整理し、現状の課題を明らかにします。可能であれば、管理組合員にアンケートを実施し、管理組合の総意を確認しておくのもおすすめです。一般的に全組合員の過半数分の同意がないと管理会社の変更は不可であるため、スムーズに変更するためにも必要なことです。

管理会社を探して見積もりを集める

続いて、複数の管理会社から見積もりを取得します。インターネットでの検索や口コミを参考に、評判の良い管理会社を選び、具体的なサービス内容と費用について詳しく確認しましょう。見積もりを依頼する場合は最初から1社に絞るのではなく3社以上に依頼し、価格やサービス内容などを比較することが大切です。見積もりを依頼する場合「現管理会社との管理委託契約書」「現管理会社との重要事項説明書」「直近の総会資料」「各業務の直近の業務完了報告書」「マンションの図面」などを求められることがあります。

理事会で管理会社を決定・総会を開く

複数のマンション管理会社から提出してもらった見積もりを比較検討した後、理事会で新しい管理会社を決定します。最終的に絞った2～3社にはプレゼンテーションを依頼し、委託することのメリットやデメリットを把握するのもおすすめです。その後マンションの総会を開催し、住民全員に新しい管理会社を選定した理由と契約内容を説明し、承認を得ることが必要です。

現在の管理会社の解約・新しい管理会社との契約

総会で承認が得られたら、現在の管理会社との契約解除手続きを進めます。契約内容に基づき、必要な通知期間を守って解約手続きを行います。特別な決まりがない限りは、3か月の猶予期間をつけて解約通告をすれば問題なく解約の申し入れが受け入れられます。

また、新しい管理会社との契約手続きも同時に進めていきます。新管理会社と管理委託契約を締結し、現行の管理会社に預けている管理組合の情報や通帳、印鑑、共用部の鍵や備品などを新しい管理会社に引き渡します。基本的に引き継ぎは管理会社同士で行いますが、内容に漏れがないかを確認するために、進捗状況を理事会などで両社に報告してもらうとよいでしょう。

管理会社を変更する理由

管理会社を変更することは簡単ではありませんが、それでも変更するのはなぜなのでしょうか。ここでは、マンション管理会社を変更するおもな理由をご紹介します。

管理費用の値上げ

管理費用が不合理に高くなっている場合は、住民の負担が大きくなるため、管理会社の変更を検討する一因となります。たとえば、これまでと管理の内容は同じであるにもかかわらず、管理委託費だけの値上げを要請された場合は管理会社の変更を考えるタイミングであるといえます。コストパフォーマンスのよい管理会社を選ぶことで、費用対効果を改善できます。

管理会社への不満・不信感

管理会社の対応に不満がある場合や、信頼関係が損なわれている場合も、変更を検討する理由となります。とくに、問題の対応や解決が遅れる、報告が不十分である、スタッフの対応が悪いなどが不満や不信感につながります。新しい管理会社を選ぶ際には、これらの問題を解決できるかどうかを重視しましょう。

マンション管理会社のサービスは管理会社ごとに異なりますが、基本的なサービスについては理解しておくことが大切です。ここではマンション管理会社がマンション管理で対応してくれる内容をご紹介するので、ぜひチェックしてみてください。

組合の運営サポート

マンション管理会社が対応する業務のなかでも、とくに重要なのが管理組合の運営サポートです。管理組合の運営サポートとして、具体的に下記のようなものが挙げられます。

理事会や総会の開催や運営に関する業務

• ・総会や理事会の議案書や作業報告書の作成
• ・会議資料の作成
• ・会議の議事録の作成
• ・事業計画案の作成
• ・長期修繕計画案の作成

出納業務

• ・管理費や修繕積立金などの収納
• ・管理費や修繕積立金の未納分の督促
• ・支払いの管理と収支計算
• ・収支予算案や決算案の作成

上記以外の業務

• ・区分所有者への通知文書の配布
• ・消防訓練の実施サポート
• ・各種手続きの代行
• ・建物などの修繕の手配と履歴管理
• ・共用施設部分の運用サポート

フロント業務

マンションの管理会社から、フロント担当が配置されるケースもあります。フロント担当者の業務として、各マンションの管理組合がマンション運営をスムーズに行うための、総会や理事会の運営・議事進行があります。

また建物の異常や住人の要望などを把握するために、管理員と管理業務について相談したり、担当しているマンションの巡回をするのもフロント業務の一環です。さらに、マンション管理員や住人から寄せられた相談に対応し、早期解決できるようにするのもマンション管理業者のフロント業務です。

定期清掃・設備保守

マンション管理会社は、マンションが長期的にその資産価値を維持するために、また快適に住人が暮らしていくために定期清掃や設備保守を行います。維持管理業務には管理委託契約に含まれる日常的に行う業務と、別途契約が必要な業務があります。具体的には下記のような業務が該当します。

管理委託契約に含まれる日常的な業務

• ・エレベーターの保守点検
• ・消防設備の点検
• ・増圧給水ポンプの点検
• ・植栽の維持管理　など

管理契約には含まれず、必要に応じて契約する業務

• ・各種設備の改修
• ・破損部分の修繕
• ・建物内の鉄部塗装　など

大規模修繕

マンションは築年数が古くなるほど、不具合や老朽化が目立ちその価値も低下しています。しかし適切なサイクルで大規模修繕を行うことでその価値は維持され、長く安心して暮らせるマンションとして住人からの信頼度も高くなります。そんな大規模修繕のサポートをするのも、マンション管理会社の業務です。

組合の運営サポートの内容としてご紹介した、管理費や修繕積立金などの収納や、未納分の督促などもこの業務の一環ではありますが、それ以外に共用部分の改善提案や実施のためのサポートも行います。たとえば階段や照明設備のリニューアル、監視カメラの設置、エントランスホールの改修工事などの提案・実施が挙げられます。

会計管理・事務作業

マンションの会計業務は専門的な知識が必要となるため、管理組合では対応しきれないことが珍しくありません。そのため、マンション管理会社では会計業務の一部、または全部を管理会社に変わって対応していることが多いです。住人から管理費や修繕積立金の徴収はもちろん、維持やメンテナンスに必要な費用の管理や入金処理、通帳管理などもマンション管理会社が対応してくれます。

さらにさまざまな報告書の作成や資料の作成といった事務作業についても、マンション管理会社が対応しているため、これらのサポートにより組合の負担を軽減できます。

防犯・防災対策

マンションは多くの人が出入りするため、不審者の侵入や犯罪を防止するための防犯対策、また防災対策などもサービス内容に含まれます。防犯対策としてはオートロックや監視カメラ、センサーライトといった防犯設備の設置や、遠隔監視システムの導入などが挙げられます。

防災対策としては防災マニュアルの作成や避難訓練の実施、防災備蓄の用意まで幅広く対応している管理会社もあります。防犯や防災対策に力を入れている管理会社であれば、住人の安心感や信頼感を得られ、満足度向上につながるでしょう。

マンション管理には多くの知識が必要であり、また多くの業務が求められるため自主管理では管理不足に陥ってしまうことがあります。長く資産価値を維持するためにも、適切なサービスやサポートをしてくれる管理会社に依頼することが大切です。東京には数多くのマンション管理会社がありますが、まずは複数の管理会社を比較検討し、安心して依頼できる管理会社を見つけましょう。

素早く対処する

管理費滞納の時効は5年で、それを超えると支払いの義務がなくなるため注意が必要です。そこで、早い段階で適切な対応を行える管理会社を選ぶことがポイントとなります。

すぐれた管理会社は、滞納が発生した時点で迅速に対応を開始します。たとえば、滞納が確認され次第、まずは丁寧な電話連絡を行い、支払いが遅れている理由や解決方法を話し合うことが多いです。

ここで重要なのは、初期の段階で滞納者とコミュニケーションを取ることです。滞納が一時的なものであれば、柔軟に対応し、無理のない支払計画を立てることもあります。

また、督促のタイミングや頻度も回収のスピードに影響します。迅速かつ計画的に回収を進めることで、問題が深刻化する前に解決できる可能性が高まります。管理会社がどのような回収手順をもっているか、またどれだけ早く行動に移せるかを確認することが重要です。

直接的な対処を行ってくれる

書面での督促は、滞納者に対して法的な義務を再確認させる効果があります。電話での連絡が無視されることがあっても、書面で正式な督促状を送ることで、支払い義務の重要性を認識してもらえる可能性が高まります。また、文書によるやり取りは、後々の法的措置に備えるための証拠にもなり得ます。

さらに、電話や書面での督促が効果を発揮しない場合、訪問しての回収も必要です。すぐれた管理会社は、専門スタッフが滞納者のもとを訪れ、直接面談を行うことで、より現実的な解決策を見つけようとします。訪問による回収は、滞納者との信頼関係を再構築するきっかけにもなり得ます。

ときには、滞納の理由が単純な経済的問題だけでなく、精神的な負担やコミュニケーション不足に起因していることもあります。訪問による対話を通じて、こうした問題を解決し、回収を成功させることが期待できるのです。

管理会社がどのような対応策を取るのか、電話連絡だけでなく、書面や訪問などの具体的な手段をもっているかを確認することは、滞納解決において非常に重要です。

法的措置の代行をしてくれる

そのため、法的処置をスムーズに代行してくれる管理会社を選ぶことが、管理費回収の成功に大きくつながります。

まず、滞納が長期化すると、管理会社は内容証明郵便での正式な督促状を滞納者に送付します。これに応じなかった場合、さらに強制執行や裁判といった法的手段に移行することになります。このプロセスは非常に専門的で、弁護士や司法書士と連携しなければなりません。

すぐれた管理会社は、こうした法的手続きを一貫して代行し、滞納問題を適切に解決します。訴訟や支払督促などの手続きは、管理組合にとって負担が大きいため、法的対応に強い管理会社を選ぶことが重要です。

また、こうしたプロセスには費用がかかるため、あらかじめ管理会社と法的措置にかかるコストについても確認しておくことが大切です。

法的措置を進める場合、滞納者との関係がさらに悪化する可能性もありますが、プロの管理会社は、こうした状況を的確に判断し、無用なトラブルを避けつつ、適切なタイミングで法的手段を取ります。

とくに、初期の段階で柔軟な対応ができる管理会社は、法的措置に至る前に問題を解決できるケースも多いです。

管理費はマンションによって異なります。そのため、相場を含めて設備や利用状況などを確認したうえで、適正価格にしなければいけません。

また、管理費が安いマンションには、ある一定の共通点があるといわれています。万が一その共通点と一致する場合で管理費が適正価格ではない物件は、管理会社に減額交渉や精査を行いましょう。

管理費について

マンション管理費はどのような特徴があるのでしょうか。管理費が安いマンションの特徴や築年数との関連性、修繕積立金との違いを紹介していきます。

戸数・階数・距離・価格

管理費が安いマンションは、50～99戸・10～19階・駅から15分以上・2,999万円未満といった特徴があります。要するに、駅近の物件ではなく、駅から少し離れた場所に立地している物件です。

もちろん4つの項目すべてに当てはまる必要があり、ひとつでも違うと管理費が安いマンションにはなりません。また、相場どおりの料金でも、これらの条件を満たしている物件は多額の資金を管理費にあてている可能性があるため、一度管理会社で減額交渉や精査を行う必要があります。

交渉がうまくいけば適正に減額でき、浮いた資金で修繕工事や設備交換などに充てられるようになるでしょう。

築年数と管理費は関係しない

マンションの築年数が長くなると「管理費にも影響するのでは？」と思われがちです。しかし、基本的に築年数によって管理費が高くなることはありません。

万が一高騰する場合は、ほかの部分でトラブルが起きている可能性があります。一度確認しておきましょう。

修繕積立金との違い

マンションの管理費と修繕積立金は、似て非なるものです。そもそも管理費とは、マンションの維持管理費を意味します。

主に共有部を指し、清掃・管理・保全の費用や共用部分で発生する費用（電気代・水道料金など）、ゴミを処分する費用などが含まれます。エレベーターがある物件であれば、保守点検にかかる費用も発生するでしょう。

一方で修繕費は、大規模修繕や外壁の改修工事、屋根屋外の防水改修工事などで、負担が大きくならないように積み立てる資金です。管理費とあわせて支払いケースが多いため、わかりにくいですが、維持管理のための費用と大規模修繕などで使用する費用はまったく異なります。

管理費の相場について

マンションは、設備や利用状況によって管理費が異なるため、すべての物件が相場どおりというわけではありません。エレベーターや駐車場が設置されていれば、そのぶん高くなるでしょう。

それを踏まえたうえで、管理費の相場について解説します。まず、相場価格の確認です。

たとえ相場より管理費が安い場合でも、適正価格とは限りません。というのも、マンションの管理費は一般的に高く設定されているケースが多いからです。

相場と管理費を比較したとき、管理費のほうが安く見えるのはそのためでしょう。一方で、相場より高い場合も注意が必要です。

必ず管理会社に相談し、減額の交渉を行ってください。もちろん、安ければよいわけではありません。

むしろ、管理費が安すぎる場合も要注意です。何度も述べていますが、マンションの管理費は「適正価格」であることが重要になります。

そのため、安い＝メリットではなく、安い＝長期的にみるとデメリットになるケースがほとんどです。マンションはきちんと維持管理することで資産価値にもつながるので、管理費が安いということはメンテナンスなどを行っていない可能性があります。

自分で見極められるか不安な方はプロに依頼してもよいですし、管理内容をしっかり確認しておきましょう。

管理費が高いマンションとは

一般的に、管理費が高いといわれているマンションは、以下のような条件を含んでいます。1つ目は、小規模マンションです。

戸数に合わせて管理を行うため、当然総戸数が20戸以下のマンションは管理費の負担が大きくなります。しかし管理人の人件費や整備費などは規模による差がないため、小規模マンションは管理費が高くなりやすいのでしょう。

2つ目は、タワーマンションです。高層建築物には相応の設備があるため、必然的に管理費が高くなります。

とくに30階以上になるとヘリポートの設置が義務付けられているので、保全・警備するための維持費もかかってきます。ようするに、管理がむずかしい物件は、どうしても管理費が高くなってしまうわけです。

管理費を適正価格にする方法

相場どおりの管理費だからといって、適正価格とは限りません。相場はあくまで平均値であり、マンションによって管理費は大きく異なるからです。

しかし、安すぎたり高すぎたりした場合、適正価格へ調整することが可能です。

管理サービスを調べる

物件の状態はもちろんのこと、各管理会社のサービスも確認しましょう。たとえば、施設の種類や管理人の有無、コンシェルジュサービスなどです。

これらのサービスは、必要と感じる人と不要に感じる人にわかれます。会費を払ってジムに通っている人にはジムがありとメリットになりますが、それ以外の人にとっては無駄な出費です。

一方で、防犯対策にもなる24時間管理やコンシェルジュサービスなどは、喜ばれやすいサービスです。自分が求めるサービス内容と管理費のバランスは、適正価格を調整するうえで重要になるでしょう。

点検会社の変更

また、保守点検の会社を変更するのも管理費の削減になるといわれています。一度見直してみるとよいでしょう。

しかし、ただ削減するだけでは管理の質が下がってしまう恐れがあります。立地や戸数など、条件に合った管理サービスに絞り、品質を落とさずコストを抑えるようにしましょう。

マンション管理会社を知るときには、国土交通省の情報をチェックすることが大切です。管理会社の行状を知る方法のひとつになります。

国土交通省のサイトを確認する

国土交通省のサイトは、マンション管理会社について知るうえで欠かせません。というのも、きちんと管理が行き届いているマンションは、国土交通省のサイトに登録されているからです。

もちろん、よい情報だけでなく停止処分や指示処分などを受けた業者も掲載されているため、管理会社の行状を知るには一番手っ取り早いでしょう。まず、サイト内で「登録番号」を検索してみてください。

このとき、検索結果が表示されると、優良業者になります。登録番号は5年毎に更新しており、カッコ内にある数字で変更回数が確認できます。

「国土交通大臣（〇〇）第000000号」というふうに記載されているので、〇〇の回数が多いほどきちんと更新している業者になるでしょう。

国土交通省情報以外で確認したいこと

国土交通省情報以外にも確認しておきたいのが「戸数・棟数・マンション管理士の人数」「マンション管理業協会」です。戸数や棟数などは実績やサービスにも影響するので、信頼度を知るうえで確認しておくと役に立ちます。

マンション管理業協会とは、一般社団法人です。こちらもサイト内で登録業者の情報を検索できるので、国土交通省のサイトとあわせて利用してみてください。ここでは、管理実績や管理士の割合などが掲載されています。