東京でおすすめのマンション管理会社を紹介します！

マンション管理会社について解説する前に、マンションの住人は住んでいるマンションに対してどのような不満を持つことが多いのかを知っておくことが大切です。当サイトではWEBアンケートによる調査を実施したので、内容を確認していきましょう。

第1位は「マナーの悪い住人がいる」でした。騒音を出す、ゴミ出しのルールを守らないなど、マナーの悪い住人がいることに対しての不満を持っている人は多いようですね。結果的に空室が多くなってしまうことにつながるおそれがあるので、マナーの悪い住人の対応は管理する側としても看過できないものだといえるでしょう。

第2位は「外観や設備が古い」でした。どうしても外観や設備といった部分は経年によって古びてきてしまうため、その点も不満として挙げられやすいポイントとなります。適切なタイミングで刷新を図ることが大切です。

第3位は「共用部が汚い」でした。エントランスなどの共用部が汚れている場合、住人としてはよい気分はしないものです。管理が行き届いていない証明にもなってしまうようなポイントなので、注意しておきたいですね。

以上がアンケートの結果となります。続いては、管理人目線から見た「マンション管理における主な問題点」について見ていきましょう。

マンション管理といっても業務内容は多岐にわたり、その業務の幅広さからさまざまな問題点が発生することがあります。ここでは、これからマンション管理をする予定の方やマンション管理がうまくいっていない管理組合の方などが知っておきたい、マンション管理の問題点をご紹介するのでぜひチェックしておきましょう。

管理組合の人手不足

マンションの管理組合は業務の内容が複雑であり、また多くの時間を割かれてしまうことから積極的に名乗りを上げる人が少ないという問題を抱えているケースもあります。しかしながら、長く同じ人物が役員を担当している場合や、反対に短期間で役員の総入れ替えなどを行ってしまう場合は、管理組合の運営がうまくいかなくなってしまうこともあります。

管理組合の業務がスムーズにいっていないと、マンションの管理が疎かになってしまったり、住人の不満が解消されないまま放置されてしまったりするため、満足度が低下してしまう可能性があるのです。

マンションの大規模修繕

マンションは管理組合が主体となり、数年に一度大規模修繕を行いながら状態を維持していくことが求められます。しかし、大規模修繕には計画から見積もり、積立金の管理や施工中のクレーム対応といった幅広い対応が必要であり、スムーズな修繕が行われないことも少なくありません。

計画がスムーズに進まなくなってしまうと、予定よりも工期が延びてしまいマンションの劣化が進行してしまうなどの問題へと繋がってしまいます。このようなことから、大規模修繕への知識を持つ方が管理組合に必要であるといえるでしょう。

管理会社の対応不足

残念ながら、管理会社の対応不足に悩むオーナーの方も少なくありません。対応不足といってもその内容はさまざまで、たとえば管理会社が掃除をしてくれないことは入居者の満足度低下などにつながる可能性が高いです。マンションの共用部は「建物に対する管理義務」となり、清掃業務は管理会社の役割であるほか、万が一共用部に不具合や破損、故障などが発生した場合も管理会社が対応しなければなりません。しかし、共用部の清掃やメンテナンスができていなことから、管理会社への不信感が生まれることもありえるのです。

また、管理会社の対応が遅い、報告がないなどもマンション管理の問題点として挙げられます。マンションの修繕やなにかしらの対応が必要になった際に、すぐに反応してくれなかったり、対応をしてくれなかったりする管理会社があります。さらに、対応した場合でも現場での状況などを報告してくれないために、適切な対応ができず住民の不満につながることもあるでしょう。

このように対応不足が目立つ管理会社を選んでしまうと、オーナーが不満や不便を感じるだけでなく住民の生活に大きく影響してしまう可能性があるため、重大な問題になることがあります。

質の高い管理会社選びが大事！乗り換えも要検討

マンション業界では、すでに管理会社が入って管理していることが多いです。とくに東京都内は人の入れ替わりが激しいことなどから、管理会社に委託しないと業務を十分に行えないこともあるでしょう。そのため現在の管理会社の対応に不満を感じているのなら、ほかの管理会社への乗り換えも検討し、質の良い管理会社に委託できるようにしましょう。

これからマンション管理会社に委託したい、または現在の管理会社からほかの管理会社に乗り換えたいという場合に悩むのがマンション管理会社選びです。ここでは、マンション管理会社の選び方をご紹介するので、最適な管理会社を見つけるためにもチェックしてみてください。

知名度だけで選ばない

マンション管理会社は全国に2,000社以上あるとされており、会社の規模もさまざまです。そんななかで、初めて管理会社に委託する方は、どうしても知名度の高さだけで選んでしまうことが少なくありません。もちろん、知名度が高く十分なサービスやサポートを行っている管理会社もあります。

しかし、反対に知名度の高さばかりが目立ち、管理会社として満足する対応をしてくれないケースも存在します。とくに新築分譲マンションの場合、マンションを建てたデベロッパー系列に管理会社がセットになっていることもありますが、その場合親会社の意向ばかりを汲んで管理の体制が十分でないということもあります。

そのため始めに知名度の高いマンション管理会社に絞ってしまうと、求めているようなサポートやサービスを受けられないことにつながる可能性があるので注意が必要です。

会社だけでなく担当者の実績を確認

マンション管理会社としての評判がよくても、実際にマンションの管理を担当するスタッフの能力によってサービスの質が大きく左右してしまう可能性もあります。そのため、担当者の保有資格や経験年数、担当物件数といった実績を確認し、信頼して任せられる担当者であるかを判断しましょう。

ちなみに、担当物件数が多すぎると、ひとつひとつのマンションに対する管理が手薄になる可能性があるので、その点にも注意してみてください。

報告書や保管資料の分かりやすさをチェック

マンション管理では、マンションの情報やこれまでに対応した修繕などの報告書といったさまざまな資料を保管する必要があります。マンション管理会社ではこのような資料の作成や保管を担当するのが一般的ですが、その資料のわかりやすさも重要なポイントです。

しっかりとした書類や資料が作成されていないと、これまでの修繕やトラブル対応が適切に行われてきたのかどうかを判断することができないからです。どのような書類を作成してくれるのか、またどのように管理されているのかを事前に確認し、不安を感じないマンション管理会社に依頼しましょう。

管理費の滞納者への対応方法をチェック

マンションを長く維持していくためには大規模修繕を行う必要がありますが、そのための費用は管理費や修繕積立金として居住者から徴収するのが一般的です。しかし、その資金が十分に集められない場合、適切な大規模修繕が実施できないことがあります。

費用の不足にはさまざまな理由がありますが、そのひとつが管理費を滞納している人の存在です。このような滞納者に対して、管理会社としてどのような対応を取っているのかをチェックし、実際に滞納が解消できているような管理体制の整った管理会社を選ぶのがおすすめです。

修繕計画の見直しを積極的にしてくれると安心

マンションの劣化や不具合を適切に修繕することはメンテナンスの基本ですが、とくに長期修繕計画はマンション自体の質を維持するための大きなポイントです。この長期修繕計画を1年～5年程度のサイクルで、状況に合わせて見直ししてくれるような管理会社なら安心して任せられるといえるでしょう。

管理会社の中には一度立てた長期修繕計画を見直さず、長年そのままにしているケースもあります。また多くのマンションにおいて、管理規約は管理の実態や法改正によって変更される国交省推奨の「標準管理規約」を参考に作成されています。そのため法改正などがあった場合に適切に管理規約や長期修繕計画の見直しをしてくれる姿勢がある管理会社の方が、信頼度が高いと判断できます。

現在委託しているマンション管理会社から、ほかの管理会社へと乗り換え（リプレイス）したいと考えている方もいるでしょう。ここではそんな方のために、管理会社を変更する手順や、管理会社を変更する理由などをご紹介します。

管理会社を変更する手順

管理会社を変更するためには、さまざまな手続きが必要となります。実際に変更する際にスムーズに対応できるよう、その手順を把握しておきましょう。

管理会社を変更したい理由をまとめる

管理会社を変更する際には、まずその理由を明確にすることが重要です。管理費の上昇、サービスの質の低下、対応の遅さなど、具体的な問題点を整理し、現状の課題を明らかにします。可能であれば、管理組合員にアンケートを実施し、管理組合の総意を確認しておくのもおすすめです。一般的に全組合員の過半数分の同意がないと管理会社の変更は不可であるため、スムーズに変更するためにも必要なことです。

管理会社を探して見積もりを集める

続いて、複数の管理会社から見積もりを取得します。インターネットでの検索や口コミを参考に、評判の良い管理会社を選び、具体的なサービス内容と費用について詳しく確認しましょう。見積もりを依頼する場合は最初から1社に絞るのではなく3社以上に依頼し、価格やサービス内容などを比較することが大切です。見積もりを依頼する場合「現管理会社との管理委託契約書」「現管理会社との重要事項説明書」「直近の総会資料」「各業務の直近の業務完了報告書」「マンションの図面」などを求められることがあります。

理事会で管理会社を決定・総会を開く

複数のマンション管理会社から提出してもらった見積もりを比較検討した後、理事会で新しい管理会社を決定します。最終的に絞った2～3社にはプレゼンテーションを依頼し、委託することのメリットやデメリットを把握するのもおすすめです。その後マンションの総会を開催し、住民全員に新しい管理会社を選定した理由と契約内容を説明し、承認を得ることが必要です。

現在の管理会社の解約・新しい管理会社との契約

総会で承認が得られたら、現在の管理会社との契約解除手続きを進めます。契約内容に基づき、必要な通知期間を守って解約手続きを行います。特別な決まりがない限りは、3か月の猶予期間をつけて解約通告をすれば問題なく解約の申し入れが受け入れられます。

また、新しい管理会社との契約手続きも同時に進めていきます。新管理会社と管理委託契約を締結し、現行の管理会社に預けている管理組合の情報や通帳、印鑑、共用部の鍵や備品などを新しい管理会社に引き渡します。基本的に引き継ぎは管理会社同士で行いますが、内容に漏れがないかを確認するために、進捗状況を理事会などで両社に報告してもらうとよいでしょう。

管理会社を変更する理由

管理会社を変更することは簡単ではありませんが、それでも変更するのはなぜなのでしょうか。ここでは、マンション管理会社を変更するおもな理由をご紹介します。

管理費用の値上げ

管理費用が不合理に高くなっている場合は、住民の負担が大きくなるため、管理会社の変更を検討する一因となります。たとえば、これまでと管理の内容は同じであるにもかかわらず、管理委託費だけの値上げを要請された場合は管理会社の変更を考えるタイミングであるといえます。コストパフォーマンスのよい管理会社を選ぶことで、費用対効果を改善できます。

管理会社への不満・不信感

管理会社の対応に不満がある場合や、信頼関係が損なわれている場合も、変更を検討する理由となります。とくに、問題の対応や解決が遅れる、報告が不十分である、スタッフの対応が悪いなどが不満や不信感につながります。新しい管理会社を選ぶ際には、これらの問題を解決できるかどうかを重視しましょう。

マンション管理会社のサービスは管理会社ごとに異なりますが、基本的なサービスについては理解しておくことが大切です。ここではマンション管理会社がマンション管理で対応してくれる内容をご紹介するので、ぜひチェックしてみてください。

組合の運営サポート

マンション管理会社が対応する業務のなかでも、とくに重要なのが管理組合の運営サポートです。管理組合の運営サポートとして、具体的に下記のようなものが挙げられます。

理事会や総会の開催や運営に関する業務

• ・総会や理事会の議案書や作業報告書の作成
• ・会議資料の作成
• ・会議の議事録の作成
• ・事業計画案の作成
• ・長期修繕計画案の作成

出納業務

• ・管理費や修繕積立金などの収納
• ・管理費や修繕積立金の未納分の督促
• ・支払いの管理と収支計算
• ・収支予算案や決算案の作成

上記以外の業務

• ・区分所有者への通知文書の配布
• ・消防訓練の実施サポート
• ・各種手続きの代行
• ・建物などの修繕の手配と履歴管理
• ・共用施設部分の運用サポート

フロント業務

マンションの管理会社から、フロント担当が配置されるケースもあります。フロント担当者の業務として、各マンションの管理組合がマンション運営をスムーズに行うための、総会や理事会の運営・議事進行があります。

また建物の異常や住人の要望などを把握するために、管理員と管理業務について相談したり、担当しているマンションの巡回をするのもフロント業務の一環です。さらに、マンション管理員や住人から寄せられた相談に対応し、早期解決できるようにするのもマンション管理業者のフロント業務です。

定期清掃・設備保守

マンション管理会社は、マンションが長期的にその資産価値を維持するために、また快適に住人が暮らしていくために定期清掃や設備保守を行います。維持管理業務には管理委託契約に含まれる日常的に行う業務と、別途契約が必要な業務があります。具体的には下記のような業務が該当します。

管理委託契約に含まれる日常的な業務

• ・エレベーターの保守点検
• ・消防設備の点検
• ・増圧給水ポンプの点検
• ・植栽の維持管理　など

管理契約には含まれず、必要に応じて契約する業務

• ・各種設備の改修
• ・破損部分の修繕
• ・建物内の鉄部塗装　など

大規模修繕

マンションは築年数が古くなるほど、不具合や老朽化が目立ちその価値も低下しています。しかし適切なサイクルで大規模修繕を行うことでその価値は維持され、長く安心して暮らせるマンションとして住人からの信頼度も高くなります。そんな大規模修繕のサポートをするのも、マンション管理会社の業務です。

組合の運営サポートの内容としてご紹介した、管理費や修繕積立金などの収納や、未納分の督促などもこの業務の一環ではありますが、それ以外に共用部分の改善提案や実施のためのサポートも行います。たとえば階段や照明設備のリニューアル、監視カメラの設置、エントランスホールの改修工事などの提案・実施が挙げられます。

会計管理・事務作業

マンションの会計業務は専門的な知識が必要となるため、管理組合では対応しきれないことが珍しくありません。そのため、マンション管理会社では会計業務の一部、または全部を管理会社に変わって対応していることが多いです。住人から管理費や修繕積立金の徴収はもちろん、維持やメンテナンスに必要な費用の管理や入金処理、通帳管理などもマンション管理会社が対応してくれます。

さらにさまざまな報告書の作成や資料の作成といった事務作業についても、マンション管理会社が対応しているため、これらのサポートにより組合の負担を軽減できます。

防犯・防災対策

マンションは多くの人が出入りするため、不審者の侵入や犯罪を防止するための防犯対策、また防災対策などもサービス内容に含まれます。防犯対策としてはオートロックや監視カメラ、センサーライトといった防犯設備の設置や、遠隔監視システムの導入などが挙げられます。

防災対策としては防災マニュアルの作成や避難訓練の実施、防災備蓄の用意まで幅広く対応している管理会社もあります。防犯や防災対策に力を入れている管理会社であれば、住人の安心感や信頼感を得られ、満足度向上につながるでしょう。

マンション管理には多くの知識が必要であり、また多くの業務が求められるため自主管理では管理不足に陥ってしまうことがあります。長く資産価値を維持するためにも、適切なサービスやサポートをしてくれる管理会社に依頼することが大切です。東京には数多くのマンション管理会社がありますが、まずは複数の管理会社を比較検討し、安心して依頼できる管理会社を見つけましょう。