マンションの「第三者管理方式」とは？特徴とメリットを分かりやすく紹介

マンションの組合役員当番は、数年に一度のペースで回ってくるのが一般的です。理事会の負担を少しでも減らしたい場合は、第三者管理方式を取り入れるのがおすすめです。今回は、マンションの第三者管理方式について、概要や種類、メリットなどを詳しく解説するため、ぜひ参考にしてください。

第三者管理方式の概要

マンションの管理組合は、通常区分所有者が実施します。一方で、第三者管理方式では組合運営を区分所有者以外の第三者に委託するのが特徴です。ここでは、第三者管理方式の概要について詳しく解説します。

そもそも第三者管理方式とは

第三者管理方式とは、管理組合の運営を区分所有者ではない外部の専門家に一部または全部の運営を任せる方式です。区分所有者は組合運営が適正に行われているかどうかをチェックするのみで、マンションの管理・維持に関する業務の負担から解放されます。

その分、組合運営を委託するための費用の支払いが必要です。マンションの組合役員を務めるのを敬遠する人も多いため、最近は第三者管理方式が特に注目されています。

第三者管理方式を取り入れるケースが増えている理由

近年、数多くのマンションの管理組合で第三者管理方式が採用されているのは、住人の高齢化やマンション管理への無関心さが理由です。国土交通省の調査によると、とくに築年数が経過しているマンションでは若い世帯の入居者がほとんどおらず、高齢世帯が主となっています。

今後さらに住人の高齢化が進むと、役員の外部委託も増加することが予想されます。加えて、築年数が経過しているマンションは建物自体が抱える問題も多く、修繕工事やマンション維持についても考える必要があることが、より組合役員を避ける要因となるでしょう。

また、新築マンションには若い世代の入居割合が多いですが、仕事で忙しくしている人がほとんどであるため、マンションの組合への関心度が非常に低いです。

さらに、近年増加している投資用マンションでは区分所有者が実際にはマンションに住んでいないことから、第三者管理方式を採用するケースが多くなっています。

第三者管理方式には3つの方式がある

第三者管理方式には3つの方式があり、それぞれで管理組合の運営方法が異なるのが特徴です。ここでは、第三者管理方式の種類分けについて詳しく解説します。

理事長外部専門家型

これまで通りに区分所有者による理事会は維持したままで、マンション管理士などの外部の専門家が理事会役員を務める方式です。

理事会役員には理事長も含まれるため、外部の専門家が理事長を務めるケースもあります。理事会がなくなるわけではないことから、区分所有者も通常通り理事会の役員として参加することが必要です。

外部管理者理事会監督型

理事会そのものとは離れた管理者として専門家を専任し、区分所有者による理事会は専門家の監事役として機能します。監事役の理事会を区分所有者が担当する場合には業務負担が残るため、理事会役員として別の外部専門家を専任することも可能です。

外部管理者総会監督型

理事会そのものをなくし、管理者として外部専門家を専任して運営を任せる方式です。理事会自体がなくなるため、区分所有者は理事会運営の負担から解放されます。ただし、区分所有者の中から監事を専任して外部専門家を監視することが必要です。

また、総会が管理者の監視役として機能します。外部管理者総会監督型では理事会が実施されない代わりに、総会が区分所有者の意思を確認できる機会として重視されます。

3つの管理方式の中ではもっとも区分所有者の負担が減るものの、その分外部専門家への依存度が高まるのが特徴です。外部専門家に理事会のすべてが委ねられてしまうことから、監視・牽制の体制を整えることが重視されます。

第三者管理方式のメリット

マンションの管理組合において第三者管理方式を取り入れるメリットは、以下の通りです。

区分所有者の業務負担・心理的負担が減る

理事会の一部または全部を第三者の専門家に委ねることで、区分所有者の単純な業務負担はもちろん、心理的な負担も軽減することが可能です。とくに外部管理者総会監督型を選択した場合には、理事会に関する負担がかなり軽減されます。

また、理事会自体は残して役員の中に外部専門家を入れるケースでも、プロがいることによって理事会運営に安心感を覚えるでしょう。

専門家によるスムーズな管理・対応が可能

マンション管理に関する知識を兼ね備えたプロが理事会に携わることで、ハイレベルな組合運営が可能です。区分所有者は修繕などの専門知識がないため、判断に困るケースもあるでしょう。第三者管理方式を取り入れれば、プロの目線で適切な判断ができます。

まとめ

今回は、マンション管理の第三者管理方式について、概要や具体的な方式、第三者管理方式を取り入れるメリットなどを詳しく解説しました。第三者管理方式は組合運営の一部または全部を専門家などの第三者に任せる方法であり、区分所有者はその分の費用を支払います。第三者管理方式は理事長外部専門家型・外部管理者理事会監督型・外部管理者総会監督型の3種類に分かれ、それぞれで外部専門家の理事会への介入度が異なります。最も介入度が高い外部管理者総会監督型では理事会をなくして管理者にマンション運営を任せられるため、区分所有者の負担を大幅に軽減することが可能です。また、建物の修繕などに対して専門家による適正な判断ができるのもメリットとなります。