マンションは「自主管理」と「委託管理」どっちがおすすめ？

賃貸物件の管理には、自身で行う「自主管理」と管理会社に任せる「管理委託」の2種類があります。多くのオーナーは管理委託を利用していますが、それぞれにメリット・デメリットがあり、費用や手間、対応のスピードなどで違いがあります。物件運営の効率化や負担軽減を考えるうえで、ぜひ本記事の内容を参考にしてください。

自主管理と管理委託の違い

まずは、自主管理と管理委託の違いについて詳しく見ていきましょう。

自主管理とは

自主管理とは、物件の管理業務をオーナー自身が行う方法です。入居者対応や業者手配、家賃回収、募集業務まで、管理に関わるすべての作業をオーナーが直接行う必要があります。

そのため、管理する部屋数が少ない場合や自宅の近くに物件がある場合に向いています。一方で、物件が遠方にあったり多数所有している場合は、すべての管理作業を自分で行うのは負担が大きく、現実的には管理委託を選ぶケースが多いです。

管理委託とは

管理委託とは、物件の管理業務を管理会社に任せる方法で、オーナーは業務の一部または全部を委託できます。管理委託には「全部管理委託」と「一部管理委託」があります。

「全部管理委託」は、建物の清掃や修繕、定期メンテナンスなどの建物管理だけでなく、入居者募集、家賃回収、クレーム対応、退去時の対応まで、管理業務のすべてを管理会社に任せる方法です。

一方「一部管理委託」は、オーナーが必要に応じて一部業務のみを委託する方法で、たとえば清掃作業や家賃回収、入居者対応の一部を外部業者に任せられます。

自主管理のメリット・デメリット

ここからは、自主管理のメリット・デメリットを解説します。

自主管理のメリット

自主管理の最大のメリットは、管理費用を抑えられる点です。一般的な管理会社への委託費は家賃総額の約5％前後が相場で、たとえば家賃8万円の物件が10戸ある場合、年間約50万円の費用がかかります。

自主管理であれば、この費用を大幅に削減可能です。また、自分で管理業務を行うことで、作業にかかる時間や費用の感覚が身につき、将来管理委託をする場合でも役立ちます。

自主管理のデメリット

一方で、自主管理には時間と労力の負担が大きく、精神的にもストレスがかかる点がデメリットです。トラブルやクレーム、家賃滞納などが発生した場合には迅速に対応する必要があり、入居者同士の問題解決などもオーナーが担うことになります。

また、管理知識が不足していると、清掃や修繕の不備により入居希望者を逃したり退去につながったりすることもあり、結果として収益や物件価値が下がるリスクもあります。さらに、原状回復や外壁工事などの修繕業者を自分で探さなければいけません。

委託管理のメリット・デメリット

最後に、委託管理のメリット・デメリットについて詳しく紹介します。

委託管理のメリット

管理委託の最大のメリットは、オーナーの負担を大幅に軽減できる点です。通常の物件管理業務だけでなく、トラブル対応や入居者クレームへの対応まで管理会社が行ってくれるため、オーナーは報告を受けて最終的な判断や承認をするだけで済みます。

本業をもつオーナーや不動産管理に慣れていない方にとって、精神的な安心感や時間的余裕が得られるのは大きな利点です。また、管理会社は不動産のプロであり、契約書作成や法律上の手続き、トラブル発生時の適切な対応が期待できます。

そのため、経験の浅いオーナーでも安心して物件運営を任せられます。ただし、すべての管理会社が信頼できるわけではないため、実績や管理体制、サービス内容を事前にしっかり確認することが重要です。

さらに、管理会社は清掃業者や修繕業者とのネットワークをもっており、ケースに応じて適切な業者を提案してくれる点もメリットです。これにより、価格や工事の質が適正に保たれ、物件管理がスムーズに行えるようになります。

オーナーが自ら業者を探す手間や失敗のリスクを減らせるのは大きな利点です。

委託管理のデメリット

一方で、管理委託には費用が発生する点がデメリットです。月々の管理委託費用は家賃収入の一定割合で発生しますが、管理内容や作業品質が費用に見合うものであれば納得感を得やすく、コストとして許容できる場合が多いです。

しかし、質の低い管理会社や担当者に当たると、トラブル対応や清掃・メンテナンスが不充分となり、入居者の退去や物件価値の低下につながるリスクがあります。

そのため、管理会社を選ぶ際には、サービス内容や費用、実績などを比較し、必要であれば別の会社への切り替えも検討することが重要です。

また、全部委託を選んだ場合、オーナー自身が物件管理の経験や知識を積みにくくなる点もデメリットです。管理会社がすべての業務を行うため、オーナーが現場でのトラブル対応や物件状況の把握を経験できないことがあります。

そのため、定期的に物件を確認し、入居者や共用部の状況を自身でも把握することが大切です。

まとめ

賃貸物件の管理方法には、自身で行う「自主管理」と管理会社に任せる「管理委託」の2種類があります。自主管理は費用を抑えられ、物件や入居者への理解が深まるメリットがありますが、時間や手間、トラブル対応などの負担が大きく、専門知識も必要です。一方、管理委託はオーナーの負担を大幅に軽減でき、法律や契約の専門知識をもつプロに任せられる安心感も魅力です。ただし費用がかかるほか、会社選びを誤ると管理品質が低下するリスクもあります。それぞれにメリット・デメリットはありますが、基本的には管理委託を選択し、負担を減らすことをおすすめします。